Immobilieninvestitionen in Pandemie-Zeiten: Chancen und Risiken für Anleger

von Thomas Aigner

Immobilien sind bei Investoren eine beliebte Anlageklasse – vor allem angesichts der steigenden Inflationsrate im Euroraum und der Strafzinsen auf größere Barvermögen. Welche Faktoren sind bei der Investition in Gewerbe- und Wohnimmobilien zu beachten, was haben Anleger zu erwarten und wie haben sich die jeweiligen Märkte durch die Pandemie oder auch durch politische Entscheidungen verändert?

Gewerbeimmobilien

Im Großen und Ganzen ist der Gewerbeimmobilienmarkt gut durch die vergangenen Monate gekommen – wenn auch nicht jede der Assetklassen gleichermaßen.

Der Büromarkt

Als robust hat sich insbesondere der Büromarkt erwiesen. Firmenpleiten im großen Stil blieben bislang aus, trotz des rückläufigen Flächenumsatzes während der ersten Zeit der Pandemie und trotz des verstärkten Trends zum Homeoffice, konnte kein Einbruch der Mieten verzeichnet werden. Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten verlagerte sich der Fokus der Investoren im vergangenen Jahr zunächst auf Core-Objekte, die mit lange laufenden Mietverträgen Sicherheit bieten. Mittlerweile sind auch ausgesuchte Value-Add- Objekte mit Leerstand und Instandhaltungsrückstand wieder auf der Einkaufsliste. Bei diesen Objekten wird ein besonderes Augenmerk auf die Drittverwendungsmöglichkeit gelegt. Alles in allem bleibt der Büroinvestmentmarkt auch weiterhin dominierend im Gewerbesegment. Das Augenmerk der Investoren sollte noch mehr als zuvor vor allem auf modernen, zentralen Objekten mit guter Flächeneffizienz liegen, da hier die Nachfrage der Unternehmen, auch bei insgesamt sinkendem Flächenbedarf, weiter anhalten wird.

Logistikimmobilien

Ebenso wie Büroobjekte waren auch Logistikimmobilien schon vor der Corona-Krise eine gefragte Anlageklasse. Unter anderem der wachsende Onlinehandel sorgte für einen großen Bedarf an Lagerhallen und Auslieferungslagern. Durch die Corona-Pandemie hat sich der Nachfragedruck noch erhöht, denn der weltweite Virusausbruch hat Logistikprozesse und Supply Chains empfindlich gestört sowie zu Lieferengpässen und Produktionsunterbrechungen geführt. Es ist damit zu rechnen, dass einige Branchen mittelfristig ihre Wertschöpfungsketten auf den Prüfstand stellen, ihr JIT-Konzept da, wo es darstellbar ist, zugunsten höherer Sicherheitsbestände aufgeben oder gleich im Inland produzieren. Insbesondere an wirtschaftsstarken Standorten wie München sind Logistikimmobilien bei Anlegern gefragt, da sie planbaren, konstanten Cashflow bieten. Dennoch wird der erhöhte Bedarf an Lagerflächen dazu führen, dass Anleger mittelfristig mit einer höheren Renditekompression rechnen müssen.

Hotelbranche, Einzelhandel, Nahversorgungs- und Fachmarktzentren

Stark unter Druck stehen nach wie vor die Hotelbranche sowie weite Teile des Einzelhandels. Hier mussten Vermieter in den vergangenen Monaten Mieteinbußen oder sogar Ausfälle in Kauf nehmen. Nahversorgungs- und Fachmarktzentren hingegen konnten von der Pandemie bislang profitieren. Chancen liegen u.a. in den Nachholeffekten. Anleger sollten sich bei Investitionen jedoch auf veränderte Rahmenbedingungen einstellen, denn die früher üblichen zehn- oder fünfzehnjährigen Mietverträge werden immer seltener abgeschlossen.

Wohnimmobilien

Aktuelle Entwicklungen und Vorteile

Die wirtschaftlichen Unsicherheiten haben bei zahlreichen Investoren zu einer höheren Risikoaversion geführt und deren Anlagestrategie verändert. Wie schon während der Finanzkrise verlagerten sich Aktivitäten vom Gewerbe- auf den Wohnimmobilienmarkt, der als der große Krisengewinner gelten darf. Der Vorteil gegenüber anderen Anlageformen liegt auf der Hand: Es ist eine Investition mit Nutzwert. Gefragt sind vor allem Mehrfamilienhäuser in bevölkerungsreichen und wirtschaftsstarken Städten sowie Eigentumswohnungen ohne Sanierungsstau.

Mögliche Hürden und Risiken

Allerdings schaffen die politischen Diskussionen um bezahlbaren Wohnraum und entsprechende Maßnahmen ein äußerst unfreundliches Investorenklima. Neben den ständigen Verschärfungen von Vorgaben und Anforderungen durch den Staat, die das Bauen und damit die Investitionen in den vergangenen Jahren verteuert haben – und die unter der Maßgabe der „ökologischen Transformation“ noch verschärft werden sollen –, sind es Entscheidungen wie Mietpreisbremsen oder Volksbegehren zu Enteignungen wie in Berlin, die Anleger verunsichern. In München sehen sich Kaufinteressenten von Mehrfamilienhäusern in Erhaltungssatzungsgebieten gezwungen, das Vorkaufsrecht der Stadt durch die Unterzeichnung einer Abwendungserklärung zu verhindern und sich damit zu äußerst strengen Auflagen zu verpflichten. Dies führt zu einem erhöhten Beratungsbedarf im Vorfeld durch Immobilienexperten.

Fazit

Dennoch sollten Wohnimmobilien in keinem Anlageportfolio fehlen. In Standorten mit positiver Bevölkerungsprognose, einer hohen Kaufkraft, niedriger Arbeitslosenquote sowie einer gut ausgebauten Infrastruktur mit öffentlichem Nahverkehr, Kinderbetreuungs-, Bildungs- und Einkaufsmöglichkeiten sind zwar die Investitionskosten aufgrund der hohen Wohnraumnachfrage höher, jedoch ist das Mietausfallrisiko äußerst gering. Mikrolage, Baujahr, Zustand des jeweiligen Objekts sowie zu erwartende Instandhaltungskosten müssen in die Renditeberechnung einfließen.

 

Über den Autor:

Thomas Aigner
Geschäftsführer Aigner Immobilien GmbH