Der Begriff „Kanzlei“ beschreibt unterschiedliche Dinge: eine Organisation bestehend aus Anwälten und weiteren juristischen Fachangestellten aber auch den physischen Arbeitsort dieser Personen. Wie so oft bilden auch in Kanzleien die Mitarbeiter das Herzstück des Unternehmens. Die Wahl der passenden Kolleginnen und Kollegen spielt selbstverständlich die übergeordnete Rolle für eine erfolgreiche Unternehmensentwicklung. Aber auch die Kanzlei als physischer Arbeitsort sollte neben den Anforderungen an ein modernes Büro als Aushängeschild fungieren.
Eine Immobilie als Kanzlei erwerben, oder lieber doch nicht?
Gerade in A-Lagen erfüllen Immobilien noch immer repräsentative Zwecke, weshalb sich an diesen Standorten auch heute noch viele Anwaltsbüros ansiedeln, was beinahe zwangsläufig zu ansteigenden Mieten führt. So sind beispielsweise in München die Spitzenmieten in den vergangenen zehn Jahren um 16 EUR auf bis zu 51,50 EUR pro Quadratmeter gestiegen. Aufgrund solcher Mietentwicklungen sowie der leicht gesunkenen Immobilienpreise spielen immer mehr Kanzleien mit dem Gedanken, eine eigene Immobilie zu erwerben, um den immensen Kostenfaktor Miete zu eliminieren und mittelfristig von steigenden Immobilienpreisen zu profitieren.
Immobilieneigentum bringt jedoch auch viele Herausforderungen mit sich. So muss sich der Eigentümer u. a. um die Bedürfnisse potenzieller Mitnutzer kümmern, Sanierungs- und Reparaturarbeiten anstoßen, im Falle von Expansion oder Verkleinerung der eigenen Bürofläche fehlt die nötige räumliche Flexibilität und gleichzeitig bindet die Immobilie große Mengen an Kapital.
Neugelebte Kanzleikulturen brauchen innovative Immobilienkonzepte
Ein weiteres Problem, das sich vor allem bei Kanzleibüros auftut, ist, dass der Aufbau von Anwaltskanzleien in der Vergangenheit oftmals dem immer gleichen Muster folgte: Jeder hat sein eigenes Büro, es gibt wenig freie Begegnungsflächen, es herrscht eine strikte räumliche Trennung von Anwälten sowie juristischen Fachangestellten und je nach Seniorität und Funktion innerhalb des Unternehmens unterscheidet sich die Größe des jeweiligen Arbeitsortes.
Das steht den aktuellen Arbeits- und Bürotrends diametral gegenüber. Sind diese doch vor allem von großer Flexibilität der Arbeitsflächen sowohl in Gestaltung als auch in der Nutzung geprägt. Gerade die aktuell sehr beliebten Desksharing-Modelle setzten darauf, dass es kaum noch feste Bürostrukturen gibt und sich Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Extremfall jeden Tag aufs Neue organisieren können, wo und mit wem sie zusammenarbeiten. Ebenfalls neu ist der große Fokus auf offene Flächen in Kombination mit einzelnen Rückzugsorten. Konzepte, die mit allzu starren Arbeitswelten nicht unter einen Hut zu bringen sind.
Eine Immobilie ist mehr als "nur" ein Kanzlei-Asset
Solche Trends haben Kanzleien die längste Zeit ignoriert und an konservativen Bürostrukturen festgehalten. Selbstverständlich muss bei der Konzeption von Arbeitsorten auf die individuellen Bedürfnisse und Anforderungen der jeweiligen Arbeitsumgebung geachtet werden und auch in Zukunft müssen Kanzleien Möglichkeiten bieten, um sich mit Klienten diskret und in Ruhe unterhalten zu können. Gleichzeitig ist auch der Anwaltsberuf nicht gänzlich vor gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen gefeit. Im War for Talents müssen auch Kanzleien mehr auf die Wünsche ihrer Angestellten eingehen – Stichwort: hybrides Arbeiten und flache Hierarchien – und New Work Elemente bei der Organisation des Arbeitsalltags mitdenken. Eine Immobilie, die diese Möglichkeiten bietet, zahlt sich daher doppelt aus.
Entscheidet man sich also für eine eigene Immobilie als Kanzlei-Asset, muss diese Flexibilität schon früh im Anschaffungsprozess mitgedacht werden. Sei es, um als Arbeitgeber an Attraktivität zu gewinnen oder im Sinne der Drittverwertbarkeit. Ansonsten droht die Gefahr, dass sich der Kreis potenzieller Käufer verengt und die Immobilie zu einem Stranded Asset verkommt. Überspitzt gesagt: Wenn eine Immobilie nur für Kanzleien genutzt werden kann, wird sie weniger interessant für andere potenzielle Käufer.
ESG-Kriterien beim Immobilienkauf beachten
Ein weiterer Faktor, der bei einem solchen Investment beachtet werden muss, ist die ESG-Readiness. Ähnlich wie bei der räumlichen Flexibilität, zahlt sich ESG-Konformität schon während der Nutzung aus. Neben diesen Einsparungsmöglichkeiten bspw. beim Energieverbrauch, wird der Faktor ESG gerade beim Verkauf immer relevanter. Da Fonds und Vermögensverwalter immer stärkeren Fokus auf Nachhaltigkeit legen. Sollte die eigene Immobilie ESG-Kriterien nicht ausreichend erfüllen, droht auch hier die Gefahr, zukünftig keine Käufer zu finden oder nur mit hohen Abschlägen verkaufen zu können.
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Über den Autor:
Hendrik Grempe - Geschäftsführer bei combine Consulting
Er ist Volljurist und begann seine Karriere als Rechtsanwalt, ehe er in den Bereich Corporate Property Management wechselte. Er kann auf 15 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft zurückblicken und hat u. a. für Vodafone gearbeitet.