Gut geplante Nahversorgungszentren haben das Potenzial, ein echter Besuchermagnet der Nachbarschaft zu werden. Denn diese Center bieten eine Vielzahl von Geschäften und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs, da sie einen breiten Mietermix aus unterschiedlichen Branchen unter einem Dach vereinen. Besonders erfolgreich sind dabei jene Center, die einen gut ausgestatteten Supermarkt als Ankermieter haben – umgeben von vielfältigen gastronomischen Angeboten wie Cafés oder Restaurants, Bekleidungsgeschäften sowie einem breiten Spektrum an Dienstleistungen wie Tierhandlungen, Ärzten oder Banken.
Das macht Nahversorgungszentren aber nicht nur für Nutzer potenziell attraktiv – auch institutionelle Investoren finden zunehmend Gefallen an dieser Anlageklasse. Doch warum ist das so? Welche Chancen und Vorteile bringen Nahversorgungszentren mit sich? Und worauf kommt es bei ihrer Planung und Gestaltung an, damit sie ihr Potenzial optimal entfalten können?
Lebensmittelmärkte als Ankermieter - die Zahlen sprechen für sich
Ein Blick auf die aktuellen Zahlen und Entwicklungen zeigt: Auch in Zeiten des boomenden E-Commerce bleiben Nahversorgungszentren mit Supermärkten als Ankermieter bemerkenswert stabil. Selbst während der COVID-19-Pandemie stiegen die Umsätze in US-amerikanischen Lebensmittelgeschäften laut einer Studie des US Census Bureau an: Der Verkauf im Lebensmitteleinzelhandel der USA ist von rund 40 Milliarden US-Dollar im Jahr 2019 auf rund 50 Milliarden US-Dollar (inflationsbereinigt) während der Pandemie angestiegen. Denn Lebensmittel werden unabhängig von der Wirtschaftslage immer benötigt – sie sind also ein unverzichtbares Gut, und viele Verbraucher bevorzugen es nach wie vor, insbesondere frische Produkte wie Obst, Gemüse oder Fleisch vor Ort zu kaufen.
Supermärkte fungieren also als Magneten, die Kundschaft aus der Nachbarschaft anziehen. Dies erhöht im Umkehrschluss nicht nur die Besucherfrequenz im gesamten Center, sondern kann potenziell auch die Umsätze der angrenzenden Mieter, den sogenannten Inline-Tenants, steigern.
Placemaking: Mehr als nur ein Trend
Um aber genau diesen Effekt der Gewinnmaximierung der benachbarten Geschäfte erzielen zu können, müssen die Standorte die Nutzer jedoch zum Verweilen einladen. Um die Attraktivität und Funktionalität von Nahversorgungszentren zu maximieren, spielen sogenannte Placemaking-Strategien eine zentrale Rolle. Placemaking entstand in den 1970er Jahren und zielt darauf ab, Räume zu schaffen, die Menschen anziehen und ihnen ein Gefühl der Zugehörigkeit vermitteln.
Dabei geht es darum, dem Center durch marken- und identitätsbildende Maßnahmen einen eigenen Charakter zu verleihen, um Immobilien von anonymen Gebäuden zu lebendigen, identitätsstiftenden Orten zu entwickeln. Orte, die den Menschen in den Mittelpunkt stellen, ihn anziehen und begeistern. Das fördert nicht nur die Mieterbindung, sondern auch die Bereitschaft der Kunden, die Angebote des Centers regelmäßig zu nutzen.
Allerdings gibt es keine Blaupause für das optimale Nahversorgungszentrum, das an jedem Standort gleich gut funktioniert: Die Zusammensetzung eines gut funktionierenden Centers in Stadt A ist keine Garantie dafür, dass es in Stadt B ebenso erfolgreich sein wird. Individualität ist hier das Stichwort.
Multichannel-Strategien für ein verbessertes Kundenerlebnis
Neben der Gestaltung der Nahversorgungszentren mit einem geeigneten Mietermix, ist auch die Konzeption innerhalb des Einzelhandels, sprich die Verbesserung des Kundenerlebnisses, von entscheidender Bedeutung. So erweist sich die Einführung von Multichannel-Strategien, bei denen die Einzelhändler auf eine Kombination aus Online- und Offline-Präsenz setzen, als echter Treiber für eine deutliche Trendwende: Während in den vergangenen Jahren mehr Geschäfte geschlossen als eröffnet wurden, nahmen Geschäftseröffnungen zuletzt wieder deutlich zu. Auch der Blick auf die Leerstandsquote bestätigt diesen Trend: Lag sie 2009 noch bei rund 7,1 Prozent, betrug sie 2022 lediglich 4,2 Prozent.
Hinzu kommt, dass das Angebot an Einzelhandelsflächen stark limitiert ist – die Nachfrage dürfte daher auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Das wird vor allem in den US-Vorstädten der Fall sein, denn: Seit der Pandemie ist eine starke Verlagerung der Kaufkraft, Arbeitsplätze und Bevölkerung aus den Zentren heraus in die Vororte zu beobachten. Vor allem Einkaufszentren mit Geschäften für Güter und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs werden daher auch in Zukunft von dieser Entwicklung profitieren.
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Über den Autor:
Fabian Spindler - Geschäftsführer der Jamestown US-Immobilien GmbH in Köln
Von 2013 bis 2015 absolvierte er sein berufsbegleitendes Masterstudium an der Real Estate Business School in Regensburg. Seit 2016 war er in Atlanta für das Portfoliomanagement und die deutschen Privatkundenfonds als Fondsmanager zuständig.