Der Baufinanzierungsmarkt hat sich im Jahr 2025 spürbar erholt – mit einem Neugeschäftsvolumen von rund 240 Milliarden Euro lag er insgesamt auf einem Niveau von 2018, einem Jahr mitten in der Niedrigzinsphase. Schaut man genauer hin, sieht man aber: Das Wachstum kam vor allem durch das erste Halbjahr, ab dem Spätsommer 2025 bewegt sich der Markt seitwärts. Diese Seitwärtsbewegung haben wir auch zu Beginn dieses Jahres gesehen. Gründe für die gestiegene Zurückhaltung sind vor allem die stockende wirtschaftliche Entwicklung und die geopolitische Unsicherheit, die für unberechenbare Volatilität sorgt. Zuletzt hat das der Iran-Konflikt und die damit einhergehende Instabilität im Nahen Osten gezeigt.
Die neue Zinsdynamik: Reaktion auf globale Krisen
Die Auswirkungen des Konflikts auf die private Baufinanzierung in Deutschland waren unmittelbar. Durch den Iran-Konflikt sind die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe, an denen sich die Bauzinsen orientieren, spürbar nach oben geklettert. In der Folge haben auch die Bauzinsen angezogen: Lagen die Konditionen für zehnjährige Darlehen Anfang März im Schnitt noch bei rund 3,5 Prozent, befinden wir uns aktuell auf dem Niveau von rund 4 Prozent für 10-jährige Darlehen.
Diese Entwicklung drückt spürbar auf die Leistbarkeit von Wohneigentum. Steigende Energiepreise, potenzielle Lieferketten-Probleme und eine wieder aufflammende Inflationsangst sorgen zusätzlich für Vorsicht bei Kaufinteressierten. Und das in einem Umfeld, in dem die deutsche Wirtschaft ohnehin mit strukturellen Schwächen und wachsender Arbeitslosigkeit kämpft.
Kein Preisverfall am Immobilienmarkt
Trotz dieser Herausforderungen sind die grundsätzlichen Treiber am Immobilienmarkt intakt. Der Wunsch nach Eigentum ist groß. Laut unserer Wohntraumstudie steht das eigene Zuhause seit Jahren auf Platz 2 der wichtigsten Dinge im Leben. 67 Prozent der befragten Mieter haben im Rahmen der Studie angegeben, dass sie gerne im Eigentum wohnen würden. Es herrscht nach wie vor besonders in den urbanen Ballungszentren Wohnraummangel. Und die Lage am Mietmarkt ist äußert angespannt, wodurch der Kauf einer Immobilie für viele Menschen eine attraktive Option ist.
Die grundsätzliche Nachfrage nach Wohneigentum sieht man auch an der Entwicklung der Immobilienpreise. Die Talsohle wurde bei den Preisen 2024 durchschritten; seither verzeichnet unser hauseigener Immobilienindex einen Anstieg der Preise in Deutschland um rund 7 Prozent. Ich gehe davon aus, dass die Preise in der Tendenz auch weiterhin steigen werden. Ein Grund für den Auftrieb bei den Preisen wird das fehlende Angebot bleiben.
Aktuell macht der Neubau nur noch etwa 13 Prozent an den über Interhyp abgeschlossenen Finanzierungen aus. Die Folgen dieses Angebotsdefizits zeigen sich auch deutlich auf dem Mietmarkt: In den Metropolen steigen die Mieten laut ImmoScout24 um bis zu 8 Prozent pro Jahr. Für viele Haushalte ist die monatliche Kaltmiete mittlerweile so hoch, dass sie bereits einen beträchtlichen Teil einer Kreditrate für Wohneigentum abdecken würde.
Finanzierungsstrategie 2026: Planungssicherheit vor Timing-Spekulation
Im aktuellen Marktumfeld raten wir dazu, den Fokus auf Planungssicherheit zu legen. Abwarten auf wieder sinkende Zinsen ist angesichts der geopolitischen Lage mit hohen Risiken verbunden. Wer eine passende Immobilie gefunden hat, sollte die Finanzierung fixieren.
Wir empfehlen eine Zinsbindung von mindestens 10 bis 15 Jahren. Kürzere Bindungen bieten derzeit kaum Zinsvorteile, bergen aber das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung in einem potenziell noch höheren Zinsumfeld. Zudem greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Kunden können ihren Vertrag zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen.
Politischer Handlungsbedarf: Hürden beim Ersterwerb
Um den Weg ins Eigentum wieder für breitere Schichten zu öffnen, muss die Politik sowohl die Angebots als auch die Nachfrageseite adressieren. Neben einem „Neubau-Turbo“ durch Entschlackung von Normen ist die Senkung der Eigenkapitalhürde entscheidend. Ein Großteil des Ersparten wird heute durch die Erwerbsnebenkosten, allen voran die Grunderwerbsteuer, aufgezehrt. Wir plädieren hier für Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von selbstgenutztem Wohneigentum. Das Thema Wohnen ist eine der drängendsten sozialen Fragen unserer Zeit und verdient die volle Aufmerksamkeit der Gesetzgebung.
Fazit
Der Immobilienmarkt 2026 ist kein Markt für Spekulanten, sondern für strategische Entscheidungen. Trotz 4 Prozent Zinsen bleibt die Immobilie aufgrund des Angebotsmangels und der Mietentwicklung ein zentraler Baustein der Vermögensbildung. Gefragt sind heute Pragmatismus beim Suchradius, die Nutzung staatlicher Förderungen und eine Finanzierungsstruktur, die auf Langfristigkeit und Sicherheit setzt.
Jörg Utecht
Er ist CEO der Interhyp Gruppe, Deutschlands führendem Vermittler für private Baufinanzierungen. Er beobachtet seit vielen Jahren die Entwicklung der Immobilienmärkte und analysiert regelmäßig die Auswirkungen geopolitischer und makroökonomischer Faktoren auf die Bauzinsen.
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